Para muitos brasileiros que desejam concretizar o sonho de comprar um apartamento próprio, realizar um financiamento imobiliário é a alternativa mais viável. Logo após escolher uma modalidade de crédito a ser aprovada, o banco ou instituição emite o contrato com detalhes da operação, entre eles, o sistema de amortização de parcelas. 

Na amortização, cada parcela é referente ao valor total da dívida somado à juros, impostos e outros encargos, sendo elas fixas ou variáveis, de acordo com a tabela SAC ou Price. A seguir, você vai conferir o que é amortização de parcelas e conhecer algumas dicas que podem ajudar a evitar dívidas em seu financiamento. Vamos lá?!

O que é amortização de parcelas

A amortização de parcelas é o pagamento realizado à instituição ou banco responsável pelo financiamento do imóvel. A medida que o saldo devedor é pago, ou seja, amortizado, o valor da dívida total é reduzido.

Entender o real conceito do sistema de amortização exige que você saiba como são constituídas as parcelas. Cada prestação é formada pelo valor principal da dívida (relativo ao valor do financiamento) e juros (valor de taxas ou encargos que o banco cobra para conceder o empréstimo).

Modalidades de amortização

As parcelas de amortização podem variar de acordo com a modalidade utilizada. Divididas em duas tabelas, SAC e Price, as parcelas podem ser fixas ou variáveis, de acordo com a escolha para o financiamento. Veja um pouco mais sobre elas.

Tabela SAC

O Sistema de Amortização Constante (SAC), é um modelo muito utilizado entre os financiamentos imobiliários. Nesta modalidade, as parcelas da compra do imóvel têm valores decrescentes, diminuindo a quantia até chegar à última. 

É preciso ressaltar que, em financiamento de longa duração, é comum a correção monetária segundo a taxa referencial (TR), essa prática compensa qualquer efeito que a inflação possa gerar. Assim, basta calcular o valor acrescentando à TR aos juros. 

Tabela Price

Essa modalidade é a mais comum, sendo usada em empréstimos e financiamento de veículos.  As prestações calculadas são constantes, e o valor de cada parcela não sofre mudança com o passar do tempo.

Cada uma delas é calculada com base em uma cota de amortização de juros que varia em sentido inverso ao longo do financiamento. Ou seja, a parcela inicial é menor, e só aumenta em função da TR. Em geral, a diminuição do saldo do valor financiado ocorre com aproximadamente 50% das prestações quitadas.

Vantagens da amortização de parcelas

Diferente do que muito imaginam, realizar um financiamento imobiliário de 30 anos não significa passar necessariamente todo esse período pagando prestações. Na intenção de tornar o empréstimo menor, é comum utilizar como estratégia a amortização antecipada do débito.

O objetivo dessa prática é adiantar o pagamento do saldo devedor, diminuindo a dívida e o valor que será quitado em juros. O devedor pode optar em diminuir o número de parcelas ou o valor pago mensalmente. Outra grande vantagem da amortização antecipada é reduzir o número de prestações, economizando no valor que seria pago em taxas e encargos.

Utilização do FGTS na amortização de parcelas

Para trabalhadores vinculados à CLT, que tenham realizado um financiamento imobiliário regido pelo Programa Minha Casa Minha Vida ou Sistema Financeiro de Habitação (SFH), é possível utilizar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) como forma de amortizar o saldo devedor. Essa opção se torna muito vantajosa para aqueles que estão aptos ao uso.

Quando não amortizar a dívida

Mesmo que pareça muito tentador diminuir o valor devedor do financiamento de seu primeiro imóvel, essa nem sempre poderá ser a melhor alternativa. Em alguns casos, o mais vantajoso é aplicar esse recurso em um investimento. 

Antes de amortizar o valor, é preciso comparar os juros do financiamento com as taxas de retorno de aplicações. Se os juros do empréstimo ultrapassarem os recebidos no investimento, sem dúvidas, a melhor solução será uma amortização da dívida.

Contudo, se a taxa de juros do investimento for maior que os juros do financiamento, investir o capital e manter o pagamento das prestações da maneira atual é o ideal.

De qualquer forma, conhecer a amortização das parcelas é fundamental para todos que decidem realizar um financiamento imobiliário. Entendendo como a modalidade de crédito funciona, é possível comparar os financiamentos oferecidos por diferentes instituições financeiras e descobrir formas de economizar na compra de seu imóvel.

Ainda com dúvidas sobre a amortização de parcelas? Entre em contato conosco! Estamos prontos para esclarecê-las!